Glossar
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Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sie ist eine Wissenserklärung des Bauaufsichtsamtes über die räumliche Abgrenzung der Sondereigentumsbereiche untereinander sowie des Sondereigentums zum Gemeinschaftseigentum. Eine gesetzliche Definition des Begriffes Abgeschlossenheit enthält das Wohnungseigentumsgesetz nicht. Es verweist aber auf eine Verwaltungsvorschrift (Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß – 7 Abs. 4 Nr. 2 und – 32 Nr. 2 WEG vom 19.3.1974, BAnz Nr 58), die im Downloadbereich zu finden ist. Danach gilt: Eine Sondereigentumseinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich, tatsächlich, räumlich und funktionell vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (z.B. durch Wände und Decken) und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, einem Treppenhaus oder einem Vorraum hat.
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für die einzelne Eigentumswohnung. Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist.
Das Antragsformular der Landeshauptstadt Wiesbaden auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung finden Sie im Downloadbereich.
Abschriftsbeglaubigung
Bei der Abschriftsbeglaubigung bezeugt der Notar die Übereinstimmung der Abschrift mit dem vorgelegten Original. Das Original kann eine Urschrift, Ausfertigung, einfache oder beglaubigte Abschrift sein.
Aktiengesellschaft (AG)
Eine Aktiengesellschaft ist eine ist eine juristische Person, also eine Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit. Sie haftet selbst für ihre Verbindlichkeiten mit ihrem eigenen Gesellschaftsvermögen. Sie gilt als typische Unternehmensform von Wirtschaftsunternehmen mit großem Kapitalbedarf und dient als “Kapitalsammelbecken” für einen kleinen, oder auch größeren Kreis von Anlegern. Die Anleger Überführen Kapitalbeträge aus ihrem privaten Vermögen in das Grundkapital (Haftkapital) der AG und erhalten als Aktionäre im Gegenzug eine Beteiligung, entsprechende Aktien am (in Aktien zerlegten) Grundkapital der Gesellschaft.
Bei der Gestaltung der Satzung muss die Satzungsstrenge der AG beachtet werden. Die Satzung darf von den Vorschriften des Aktiengesetzes nur abweichen, soweit eine entsprechende Abweichung ausdrücklich zugelassen ist. Ergänzende Bestimmungen in der Satzung sind zulässig, es sei denn, dass das Aktiengesetz eine abschließende Regelung enthält.
Die Gesellschaftsform eignet sich dazu, von einer Vielzahl von Anlegern Kapital einzusammeln, und zwar auf einfache Weise, weil die AG sich durch die Ausgabe von Aktien über die Wertpapierbörse finanzieren kann. Vorteilhaft ist auch die Möglichkeit des Aktionärs, sich von seinen Aktien einfach und ohne Formzwang (ohne notarielle Beurkundung) wieder trennen zu können. Weil nur die Aktiengesellschaft mit ihrem eigenen Gesellschaftsvermögen für ihre Verbindlichkeiten haftet, bleibt dem Aktionär eine Haftung über den Wert seiner Aktien hinaus erspart. Der Aktionär haftet also nicht mit seinem weiteren privaten Vermögen. Die beschränkte Haftung stellt einen weiteren Vorteil der Aktiengesellschaft dar.
Das Grundkapital der AG beträgt mindestens 50.000 EUR. Die Gründung der AG bedarf notarieller Beurkundung, ebenso wie die Änderung der Satzung.
Apostille
Durch die Behörde eines ausländischen Staates vorgenommene Echtheitsbescheinigung zum Nachweis der Echtheit öffentlicher Urkunden, die im Hoheitsgebiet der Vertragsstaaten des Haager Übereinkommens errichtet worden sind. Sie ist eine Verfahrenserleichterung, weil sie von dem Erfordernis der Legalisation befreit.
Muster einer Apostille:
Auflassung
Es handelt sich um die bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärte dingliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Die Parteien können sich jeweils durch Bevollmächtigte oder vollmachtlose Vertreter vertreten lassen. Eine persönliche Anwesenheit vor dem Notar ist nicht erforderlich.
Der Begriff stammt aus dem germanischen Recht. Vormals wurde ein Grundstückskaufvertrag durch das Öffnen der Tür oder durch das “Auflassen” des Hoftores vollzogen.
Auflassungsvormerkung
siehe Vormerkung
Ausfertigung
Das Original einer notariell beurkundeten Erklärung verbleibt beim Notar. Die Ausfertigung ist eine “amtliche Kopie” dieser Urschrift und ersetzt diese im Rechtsverkehr. Die Urkunde muss dann in Ausfertigung vorliegen, wenn das Gesetz anordnet, dass eine notariell beurkundete Erklärung in dieser Form abgegeben wird oder zugeht, z.B. findet die Zwangsvollstreckung aus notariellen Urkunden nur statt, wenn eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde vorliegt; ein Kaufangebot kann nur dann angenommen werden, wenn das Angebot dem Empfänger in Ausfertigung zugeht.
Baulast
Eine Baulast ist die freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, zu einem den Grundbesitz betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen, das sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergibt.
Der Zweck von Baulasten besteht darin, eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben zu erhalten, das anderenfalls auf Grund von öffentlich-rechtlichen Hindernissen (bauordnungsrechtlichen Einschränkungen), mit denen das Grundstück belastet ist, nicht errichtet werden dürfte.
Die Baulast wird im Baulastenverzeichnis eingetragen, das den Bauaufsichtsbehörden geführt wird, mit Ausnahme der Bundesländer Bayern und Brandenburg, in denen dieses Rechtsinstitut unbekannt ist.
Typische Fälle einer Baulast sind die:
- Zufahrtsbaulast
- Vereinigungsbaulast
- Anbaubaulast
- Abstandsflächenbaulast
- Spielplatzbaulast
- Bauteilerhaltungsbaulast
- Abstandsbaulast
- Baulast für einen Stellplatz
Bauträgerkaufvertrag
Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Mischvertrag aus Immobilienkauf- und Werkvertrag. Kaufgegenstand ist ein Grundstück mit der Besonderheit, dass das mitverkaufte Gebäude (Haus oder Wohnung) zumindest teilweise vom Verkäufer als Bauträger erst noch errichtet werden muss.
Der Inhalt der geschuldeten Werkleistung ergibt sich aus der Baubeschreibung und den Aufteilungsplänen sowie etwa bis zum Zeitpunkt der Beurkundung vereinbarten Sonderwünschen.
Für die Abwicklung des Bauträgervertrages, insbesondere für die Frage unter welchen rechtlichen Voraussetzungen, wann und wie oft der Bauträger nach Maßgabe des Baufortschrittes Kaufpreisraten anfordern darf, wird durch die Makler- und Bauträgerverordnung bestimmt. Die Makler- und Bauträgerverordnung steht Ihnen im Downloadbereich zur Verfügung.
Weitere Hinweise finden sich im Bauträgermerkblatt der Landesnotarkammer Bayern, das ebenfalls im Downloadbereich eingestellt ist.
Besitz
Besitz ist die “tatsächliche Sachherrschaft”. Beim Immobilienkauf geht der Besitz üblicherweise mit Schlüsselübergabe Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung vom Verkäufer auf den Käufer über. Mit dem Besitz gehen üblicherweise auch die Nutzungen und Lasten des Kaufgegenstandes sowie die Gefahr des Untergangs und der Verschlechterung sowie die Verkehrssicherungspflicht über.
Betreuung
Betreuung ist die rechtliche Vertretung eines Volljährigen, der aufgrund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht mehr selbst besorgen kann. Die Betreuung wird durch das Amtsgericht – Betreuungsgericht – entweder aufgrund eines Antrages angeordnet oder von Amts wegen, wenn ein konkreter Anlass vorliegt.
Eine gerichtlich angeordnete Betreuung ist nicht erforderlich, wenn die Angelegenheiten des Betroffenen aufgrund einer Betreuungsvollmacht oder Vorsorgevollmacht erledigt werden können. Vor Bestellung eines Betreuers prüft das Gericht, ob der Betroffene eine Vorsorgevollmacht erteilt hat und fragt beim Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer ab, ob eine Vorsorgevollmacht registriert wurde.
Betreuungsverfügung
Mit der Betreuungsverfügung können Wünsche zur Auswahl des Betreuers und zur Durchführung der Betreuung geäußert werden, wenn man selbst (etwa aufgrund Unfalls, Demenz, Gebrechlichkeit oder psychischer Erkrankung) dazu nicht mehr in der Lage ist. Sie ist ein Vorsorgeinstrument. Ihr Inhalt bindet in weiten Grenzen sowohl das Gericht als auch den berufenen Betreuer.
Beurkundungserformerfordernis bei Immobilienkaufverträgen
Der Formzwang ergreift den ganzen Vertrag. Beurkundungspflichtig sind nicht nur die Veräußerungs- und Erwerbspflicht, sondern alle Abreden, aus denen sich nach dem Willen beider Seiten das Rechtsgeschäft zusammensetzt.
Das Formerfordernis erfasst auch weitere, ansonsten formfrei abschließbare Rechtsgeschäfte, wenn sie mit dem Grundstücksgeschäft gekoppelt sind, sofern beide eine rechtliche Einheit bilden. Dies ist der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien – insoweit genügt der dem anderen erkennbare Wille eines Vertragsteils – nicht einzeln gelten, sondern in ihrer Wirksamkeit miteinander stehen und fallen soll. Eine rechtliche Einheit eines nicht formbedürftigen Vertrages mit einem Grundstücksgeschäft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn dieser Vertrag von dem Grundstückskaufvertrag abhängig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstücksgeschäft nach dem Willen der Parteien von dem weiteren Vertrag abhängig ist.
Formpflichtig ist etwa der auf ein bestimmtes Grundstück zugeschnittene Bauvertrag und der Grundstückskauf oder der mit dem Verkauf einhergehende Mietvertrag mit dem Verkäufer als künftigem Mieter. Auch Vereinbarungen mit Dritten sind zu beurkunden, wenn die Abrede in einem Wirksamkeitszusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft steht.
Mit diesem Anfangsbuchstaben gibt es aktuell keinen Begriff im Glossar.
Dienstbarkeit
Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Nutzungsrecht an einem Grundstück. Sie gewährt dem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte an einem anderen Grundstück (etwa Nießbrauch, Wohnungsrecht) oder einen Anspruch auf Unterlassung gewisser Handlungen (etwa Baubeschränkung).
Wird sie dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks eingeräumt, nennt sie sich Grunddienstbarkeit (z.B. Wegerecht für einen Grundstücksnachbarn). Steht sie einer bestimmten Person ungeachtet der Eigentumsverhältnisse an dem betroffenen Grundbesitz zu, handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Ehevertrag
Schließen Eheleute keinen Ehevertrag, richten sich die Wirkungen der Ehe, der Güterstand, das Unterhaltsecht sowie die Ehescheidungsfolgen nach den gesetzlichen Bestimmungen. Mittels Ehevertrages wählen Eheleute abweichende Regeln für ihre Ehe, vor allem aber für den Fall einer eventuellen Scheidung. Der Vertrag kann bereits vor der Eheschließung wirksam vereinbart werden. Wird er ausschließlich aus Anlass einer bevorstehenden Scheidung geschossen, nennt er sich Scheidungsvereinbarung oder Ehescheidungsfolgenvereinbarung.
Soll der Zugewinnausgleich bei Scheidung ausgeschlossen werden, kann ehevertraglich Gütertrennung oder eine modifizierte Zugewinngemeinschaft festgelegt werden, durch die interessengerecht und auf den Einzelfall abgestimmt der gesetzliche Güterstand abgeändert wird, z.B. Gütertrennung nur bei Aufhebung der Ehe durch Scheidung, nicht im Todesfall oder Herausnahme bestimmter Vermögenswerte (Betriebsvermögen, Grundbesitz) aus dem Zugewinn.
Durch Ehevertrag können beispielsweise auch der Versorgungsausgleich oder Höhe und Dauer der Unterhaltsverpflichtung gegenüber Ehegatten und Kindern abweichend geregelt werden und erb- und pflichtteilsrechtliche Bestimmungen getroffen werden. Dabei darf weder die Zwangslage noch die Unerfahrenheit eines Vertragsbeteiligten dazu führen, sich die Scheidungsbereitschaft oder das Sorge- oder Umgangsrechts “abkaufen” zu lassen oder Globalverzichte oder Unterhaltsverzichte zu Lasten Dritter, insbesondere des Sozialamts abzugeben.
Ein Ehevertrag bedarf der notariellen Beurkundung, anderenfalls ist er formnichtig.
Eigentum an Grundbesitz
Eigentum ist anders als Besitz nicht die tatsächliche, sondern die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person. Der Käufer wird erst mit seiner Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs Eigentümer des Grundstücks.
Eingetragene Lebenspartnerschaft
Gleichgeschlechtliche Partner können eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründen, die dem gesetzlichen Leitbild der Ehe weitgehend nachgebildet ist. Als Güterstand hat der Gesetzgeber für Partner einer Lebenspartnerschaft die sogenannte Ausgleichsgemeinschaft vorgesehen, die in ihren Wirkungen der Zugewinngemeinschaft bei Eheleuten entspricht. Möchten die Partner hiervon abweichen oder Fragen des Unterhalts oder der Altersvorsorge regeln, müssen sie diesen Vertrag notariell beurkunden lassen. Gleichgeschlechtliche Partner haben die Erbschafts- und Schenkungssteuerklasse III, aber (wie Ehegatten) einen persönlichen Freibetrag von 500.000,00 Euro.
Eingetragener Kaufmann (e.K.)
Kaufmann ist, wer ein Handelsgewerbe betreibt. Darunter fällt jeder Gewerbebetrieb, es sei denn, dass das Unternehmen nach Art oder Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb nicht erfordert. Letzterenfalls wird der Gewerbetreibende Kaufmann mit Eintragung seiner Firma im Handelsregister. Kaufleute sind verpflichtet, die Firma und den Ort der Handelsniederlassung in öffentlich beglaubigter Form zur Eintragung in das Handelsregister anzumelden.
Für die in seinem Handelsgewerbe begründeten Verbindlichkeiten haftet der Kaufmann unbeschränkt mit seinem gesamten Vermügen.
Erbausschlagung
Die Erbschaft geht im Wege der Gesamtrechtnachfolge ohne Abgabe einer Erklärung auf den Erben über, und zwar auch dann, wenn der Nachlass überschuldet ist oder von einer Person stammt, deren Erbe man nicht werden will. Von dieser “aufgedrängten Erbenstellung” kann sich der Erbe durch ausdrückliche Erklärung befreien, die Erbschaft und alle damit verbundenen Rechte und Pflichten nicht anzunehmen.
Die Erbausschlagung muss beim Amtsgericht (Abteilung Nachlassgericht) erklärt werden. Die Erklärung ist entweder zur Niederschrift des Nachlassgerichtes oder in öffentlich beglaubigter Form abzugeben. Letztes kann durch einen Notar geschehen, der diese auf Wunsch auch an das Nachlassgericht weiterleitet. Die Erklärung kann sowohl bei dem Nachlassgericht abgegeben werden, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte als auch bei dem Nachlassgericht, in dessen Bezirk der Ausschlagende seinen Wohnsitz hat.
Eine Erbausschlagung muss innerhalb von sechs Wochen (sechs Monate, wenn der Verstorbene zuletzt seinen Wohnsitz außerhalb der Bundesrepublik Deutschland hatte oder sich der Erbe zum Zeitpunkt des Todes im Ausland aufgehalten hat) ab Kenntnis vom Anfall der Erbschaft beim zuständigen Nachlassgericht vorliegen.
Erbbaurecht
Ein Erbbaurecht ist das Recht, auf fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten oder zu nutzen. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, d.h. es wird wie ein Grundstück behandelt und kann veräußert und belastet und – wie der Name schon zum Ausdruck bringt – auch vererbt werden. Umgangssprachlich wird das Erbbaurecht an Baugrundstücken häufig als “Erbpacht” bezeichnet.
Das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks. Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, d. h. dass dann der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird.
Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert:
- mit Bestellung eines Erbbaurechtes wird neben dem Grundstücksgrundbuch ein eigenes Grundbuch angelegt, das Erbbaugrundbuch, in dessen Bestandverzeichnis der Hinweis auf das Erbbaugrundstück nebst Angaben zum Erbbaurechtsbestellungsvertrag und dem Eigentümer des Grundstücks enthalten sind, Abteilung I, das den Erbbauberechtigten ausweist und den Abteilung II und III, in die Belastungen des Erbbaurechtes eingetragen werden;
- in Abteilung II des Grundstücksgrundbuchs (also dem Grundbuch des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks), wo es ausschließlich zur ersten Rangstelle eingetragen werden kann. Durch den Zwang zur ersten Rangstelle wird sichergestellt, dass das Erbbaurecht im Falle einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht.
Das Erbbaurecht wird durch Einigung von Eigentümer und Erbbauberechtigtem und Eintra-gung im Grundbuch begründet. Es erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Der Erbbauberechtigte muss nach Ablauf der vereinbarten Zeit nicht das errichtete Gebäude vom Grundstück entfernen, und erhält grundsätzlich eine Vergütung für den Gebäudewert.
Der Erbbaurechtgeber erhält dafür, dass er seinen Boden dem Erbbauberechtigten zur Verfügung stellt, den Erbbauzins; ein Entgelt in der Form einer oftmals regelmäßigen Leistung. Durch Eintragung als Erbbauzinsreallast im Erbbaugrundbuch erhält der Erbbauzins dingliche Wirkung.
Die Laufzeit des Erbbaurechtes kann bis zur zeitlichen Hüchstgrenze von 99 Jahren frei bestimmt werden.
Erbschein
Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis, das bescheinigt, wer Erbe geworden ist und welchen Verfügungsbeschränkungen der Erbe unterliegt. Er wird auf Antrag vom Amtsgericht (Abteilung Nachlassgericht) erteilt. Da die Erbenstellung häufig von negativen Umständen (also solchen Umständen, deren Existenz sich nicht positiv beweisen lässt) abhängt, wie das Nichtvorhandensein weiterer Erben, die Nichtaufhebung der Ehe, das Nichtauffinden weiterer Testamente, muss der Erbe in dem Antrag die Wahrheit seiner Angaben zur Glaubhaftmachung seiner Erbenstellung an Eides Statt versichern. Die Eidesleistung bedarf der Beurkundung. Aus diesem Grund muss die Erklärung beim Nachlassgericht oder bei einem Notar beurkundet werden.
Durch den Erbschein besteht die Vermutung, dass die Person, die im Erbschein bezeichnet ist, wirklich Erbe (Allein- bzw. Miterbe zum angegebenen Anteil) ist und sie keinen Verfügungsbeschränkungen unterliegt, die nicht aus dem Erbschein selbst hervorgehen.
Ein Erbschein ist zum Nachweis der Erbenstellung in den meisten Erbfällen erforderlich, etwa zur Kündigung von Verträgen, Auflösen von Bankkonten oder Berichtigung von öffentlichen Registern. Hat der Erblasser sein Testament oder Erbvertrag vor einem Notar errichtet, ist in der Regel die Vorlage eines Erbscheines entbehrlich. In diesem Fall ersetzt die notarielle Urkunde mit dem Eröffnungsbeschluss des Nachlassgerichts den Erbschein.
Erbvertrag
Der Erbvertrag ist neben dem Testament die einzige Möglichkeit, durch Verfügung von Todes wegen Regelungen über den eigenen oder gemeinschaftlichen Nachlass zu treffen und von der gesetzlichen Erbfolge abzuweichen. Im Gegensatz zum Testament bindet sich der Erblasser beim Erbvertrag gegenüber seinem Vertragspartner, was bereits aus dem Wortbestandteil “Vertrag” folgt. Anders als beim Testament, das jederzeit ohne Mitwirkung des Bedachten inhaltlich verändert oder insgesamt aufgehoben werden kann, erlangt der Vertragspartner beim Erbvertrag eine gesicherte Position in Gestalt einer Anwartschaft. Vertragsmäßig (also mit Bindungswirkung gegenüber dem Vertragspartner) können nur Erbeinsetzungen, Vermächtnisse und Auflagen verfügt werden. Daneben sind einseitige Verfügungen (ohne vertragsmäßige Bindung) müglich, etwa die Anordnung einer Testamentsvollstreckung.
Der Erbvertrag kann mit anderen, nicht erbrechtlichen Geschäften (z.B. Erbverzicht, Pflichtteilsverzicht) sowie nicht-erbrechtlichen Geschäften (Überlassungsvertrag und Ehevertrag) verbunden werden. Der in einer Urkunde errichtete Ehe- und Erbvertrag ist kostenrechtlich privilegiert.
Der Erbvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
Finanzierungsgrundpfandrecht
Nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen in Anspruch, muss er üblicherweise eine Grundschuld als Kreditsicherheit stellen. Als Belastungsgegenstand eignet sich bereits das Kaufobjekt selbst, obwohl es noch nicht im Eigentum des Verkäufers steht. Durch die Vertragsgestaltung muss sichergestellt werden, dass für den Verkäufer hiermit keine Risiken verbunden sind (vgl. insofern das Muster Kaufvertragsabwicklung im Downloadbereich).
Firma
Als Firma bezeichnet man den Namen, unter dem der Kaufmann das Handelsgeschäft führt und in das Handelsregister eingetragen wird. Das Firmenrecht ist inzwischen erheblich liberalisiert. Zulässig sind nunmehr Personenfirmen, Sachfirmen oder auch reine Phantasiefirmen. Die Firma muss jedoch kennzeichnungsfähig und unterscheidungskräftig sein. Auch darf sie die Verkehrskreise nicht irreführen.
Über die Grenzen zulässiger Firmierung beraten wir. In Zweifelsfällen stimmen wir die gewünschte Firma zuvor mit der Handelskammer und dem Registergericht ab.
Bei jeder Firma muss durch einen Zusatz kenntlich gemacht werden, um was für eine Rechtsform es sich handelt, z.B. GmbH, UG (haftungsbeschränkt), AG, e.K., KG, oHG, GbR.
Generalvollmacht
Eine Generalvollmacht ist eine umfassende Vollmacht, die grundsätzlich zur Vornahme von allen Rechtsgeschäften und geschäftsähnlichen Handlungen berechtigt, bei denen eine Vertretung zulässig ist. Wird sie ausschließlich für den Fall erteilt, in dem der Vollmachtgeber selbst nicht mehr in der Lage die, die entsprechenden Rechtshandlungen vorzunehmen (sog. Vorsorgefall), nennt sie sich Vorsorgevollmacht.
Wird die Vollmacht über den Tod hinaus erteilt, ist sie zugleich ein Instrument der Erbfallvorsorge, weil sie einerseits den Nachlass handlungsfähig hält, auch wenn die Erben noch nicht feststehen, und andererseits vorgenommene Rechtshandlungen nicht von einer späteren Erbausschlagung betroffen werden.
Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
Die GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, also eine auf Gesellschaftsvertrag beruhende Körperschaft des privaten Rechts, deren Mitglieder einen gemeinsamen, meist wirtschaftlichen, Zweck verfolgen. Für ihre Verbindlichkeiten haftet nur das Gesellschaftsvermögen. Als Kapitalgesellschaft ist die GmbH durch gesetzlich festgelegte Kapitalaufbringungs- und -erhaltungsvorschriften gekennzeichnet.
Bei einer GmbH beträgt das Stammkapital mindestens 25.000,– Euro. Auf dieses Stammkapital müssen, soweit nicht Sacheinlagen zu leisten sind, auf die Stammeinlage mindestens 25 % und insgesamt nicht weniger als 12.500,– Euro eingezahlt sein.
Zur Gründung ist mindestens eine Person (Einmann-GmbH) notwendig. Es können aber auch beliebig viele weitere Personen am Gründungsakt teilnehmen. Mögliche Gesellschafter sind sowohl natürliche und juristische Personen, wie aber auch andere rechtsfähige Gesellschaften, z. B.: oHG, KG, GbR und Erbengemeinschaften. Sie vereinbaren einen Gesellschaftsvertrag (Satzung), der mindestens folgendes beinhalten muss:
- die Firma der GmbH
- den Sitz der GmbH
- den Gegenstand des Unternehmens
- die Hühe des Stammkapitals
- den Betrag der Geschäftsanteile
Eine GmbH entsteht mit der Eintragung in das Handelsregister. Zuvor muss der Gesellschaftsvertrag notariell beurkundet werden und sodann eine notariell beglaubigte Handelsregisteranmeldung vorgenommen werden.
Gesetzliche Erbfolge
Sofern der Erblasser seine Erbfolge nicht regelt, gilt die gesetzliche Erbfolge. Zunächst erben etwaige Kinder des Erblassers (sog. Erben erster Ordnung) und – sollte ein Kind vorverstorben sein – an dessen Stelle dessen Kinder. Sind Erben dieser ersten Ordnung nicht vorhanden, kommen Erben der zweiten Ordnung zum Zuge. Dies sind die Eltern des Erblassers bzw. deren Abkömmlinge, also die Geschwister, Neffen oder Nichten. Sind auch keine Erben zweiter Ordnung vorhanden, kommen Verwandte der dritten Ordnung (Großeltern des Erblassers bzw. deren Abkömmlinge) zur Erbfolge. Erben einer näheren Ordnung schließen Erben einer entfernteren Ordnung von der Erbfolge aus.
Neben den Verwandten erbt auch der überlebende Ehegatte des Erblassers als gesetzlicher Erbe. Je nach Güterstand, in dem die Eheleute gelebt haben, und den zur Erbfolge gelangenden Verwandten erbt der Ehegatte 1/4, 1/3 oder die Hälfte. Sind keine Erben der ersten und zweiten Ordnung und auch keine Großeltern vorhanden, erbt der überlebende Ehegatte allein. Das gesetzliche Ehegattenerbrecht entfällt, wenn die Ehe beim Tode des Ehegatten aufgelöst war oder die Voraussetzungen der Ehescheidung vorlagen und der Erblasser die Scheidung beantragt oder ihr zugestimmt hat.
Da die gesetzliche Erbfolge nur in seltenen Fällen in allen Einzelheiten dem Wunsch des Erblassers entspricht, ist regelmäßig eine von der gesetzlichen Erbfolge abweichende Gestaltung der Erbfolge durch letztwillige Verfügung geboten. Gerne beraten wir Sie über die Gestaltungsmöglichkeiten.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Innerhalb eines Amtsgerichtsbezirks ist es nach Ortsteilen (Gemarkungen) unterteilt und innerhalb dieser Ortsteile nach Blättern. Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis, das die katastermäßige Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks enthält. Abteilung I weist aus, wer Eigentümer des Grundstücks ist. In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen (z.B. Nießbrauch, Dienstbarkeit, Vormerkung, Vorkaufsrecht) eingetragen sowie Hinweise auf die Rechtslage, die Einfluss auf die Verfügungsbefugnis des Eigentümers haben können (z.B. Insolvenzmerk, Sanierungsvermerk, Umlegungsvermerk, Verfügungsverbot, Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk). In Abteilung III sind alle Kreditsicherheiten (Hypotheken, Grundschulden) sowie Reallasten aufgeführt. Ist ein Grundbuchinhalt gerötet (rot unterstrichen oder rot durchgestrichen), ist er gelöscht.
Ein vollständiges Grundbuchblattmuster findet sich zu Anschauungszwecken im Downloadbereich.
Grundschuld, Grundschuldzinsen
Die Grundschuld ist das dingliche Recht, aus einem Grundstück, einer Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Sie ist ein Mittel zur Kreditsicherung.
Verpfändet wird das Grundstück, bei dem die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Im “Verwertungsfall” findet die Zwangsvollstreckung in das Grundstück statt. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird.
Grundschulden verbrauchen sich durch Darlehensrückzahlung nicht und können als Sicherheit wieder verwendet werden (sog. Revalutierung).
Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden üblicherweise auch Grundschuldzinsen sowie eine einmalige feste oder prozentual vom Grundschuldkapital abhängige Nebenleistung eingetragen. Die Grundschuldzinsen sind dingliche Zinsen (im Gegensatz zu den schuldrechtlich nach Maßgabe des Darlehensvertrages geschuldeten Zinsen).
Bezahlt werden ausschließlich die auf den Darlehensvertrag vereinbarten schuldrechtlichen Zinsen, sowohl bei ordnungsgemäßer Bedienung als auch im Fall eines Zahlungsverzuges mit Verzinsung und/oder Tilgung. Die gegenüber den tatsächlich vereinbarten Darlehenszinsen weit höheren Grundschuldzinsen ermöglichen zum einen eine flexible “Revalutierung” der Grundschuld durch Aufnahme eines neuerlichen Darlehens insbesondere dann, wenn – was angesichts der derzeitigen Niedrigzinsphase zu erwarten ist – die für das künftige neue Darlehen zu entrichtenden Zinsen deutlich höher sind als die derzeit vereinbarten. Würde lediglich der derzeitige tatsächliche Kreditzins von bspw. 5 % im Grundbuch eingetragen, könnte die Grundschuld nicht mehr für einen neuerlichen, in 10 Jahren aufzunehmenden Kredit, der dem dann (angenommenen) Zinsniveau von 8 % jährlich angemessen zu verzinsen ist, als Sicherheit dienen, und würde damit einen wesentlichen Vorteil, die Wiederverwendbarkeit, ohne Not verspielen. Bei Grundschuldzinsen von z.B. 15 % jährlich kann ein neuerlicher Kredit von 8 % Zinsen ohne weiteres mit abgesichert werden.
Auch die einmalige Nebenleistung erhöht den Sicherungsrahmen der Grundschuld abstrakt und wird nicht gegenüber der Bank geschuldet. Sie dient der pauschalen Abgeltung von anfallenden Kosten einer möglichen Zwangsversteigerung.
Eine weitere Funktion der hohen Grundschuldzinsen sowie die Bedeutung der einmaligen Nebenleistung liegt in der Erweiterung des Sicherungsumfangs der Grundschuld. Der Nominalbetrag orientiert sich an der Darlehenssumme, die sich im Falle des Zahlungsverzuges schnell erhöhen kann.
Im Falle einer Zwangsversteigerung werden die seit Eröffnung des Versteigerungsverfahrens und die während der beiden Jahre davor aufgelaufenen dinglichen Zinsen im Verteilungsverfahren im Rang der Grundschuld selbst berücksichtigt.
Grundstück
Das Grundstück ist ein im Grundbuch mit eigener Nummer verzeichneter, räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Ein Haus gehört rechtlich – von Ausnahmen wie dem Erbbaurecht abgesehen – zu dem Grundstück, auf dem es steht. Der Jurist spricht von einem wesentlichen Bestandteil: Ist vom Grundstück die Rede, ist rechtlich auch das aufstehende Gebäude gemeint.
Gütertrennung
Bei der Gütertrennung handelt es sich um einen Güterstand zwischen Eheleuten oder Lebenspartnern, der durch das Fehlen jeglicher güterrechtlicher Beziehungen zwischen den Ehegatten oder Lebenspartner gekennzeichnet ist.
Durch die Gütertrennung erfolgt eine vollständige Trennung der Vermögensmassen. Hinsichtlich des Vermögens unterscheiden sich die Rechtsbeziehungen zwischen den Ehegatten grundsätzlich nicht von denen zwischen Fremden. Auch beim Güterstand der Gütertrennung gelten die allgemeinen Vorschriften über die Ehewirkungen, aus denen sich mittelbare Rechtsfolgen für die beiderseitigen Vermögen ergeben, also das Recht auf Aufteilung des gemeinsamen ehelichen Gebrauchsvermögens (wie z. B. Hausrat, Ehewohnung, gemeinsames Auto) und der ehelichen Ersparnisse. Im Falle der Scheidung wird kein Zugewinnausgleichsverfahren durchgeführt und es kommt zu einer güterrechtlich veranlassten Erhöhung der Erbquote im Todesfall.
Gütertrennung kann nur durch notariell beurkundeten Ehevertrag bzw. Partnerschaftsvertrag vereinbart werden.
Hessisches Landeswappen
Im blauen Schild ist ein neunmal silbern und rot geteilter steigender Löwe mit rot ausgeschlagener Zunge und goldenen Krallen dargestellt. Auf dem Schild befindet sich ein Gewinde aus goldenem Laubwerk mit Früchten, die durch blaue Perlen symbolisiert sind.
Vor dem thüringisch-hessischen Erbfolgekrieg (1247-1264) wurde der “Bunte Löwe” von den Ludowingern verwendet, die Landgrafen von Thüringen und Pfalzgrafen von Sachsen waren. Hessen und Thüringen bildeten vor 1247 eine gemeinsame Landgrafschaft. Anschließend wurde Hessen eine eigenständige Landgrafschaft. Die Wappen der Bundesländer Hessen und Thüringen ähneln sich deshalb bis um heutigen Tag. Der hessische Löwe beginnt mit Silber am Kopf und der thüringische mit Rot. Im Wappen des Freistaates Thüringen finden sich acht silberne Sterne für die die acht Landesteile.
Hypothek
Eine Hypothek ist ein nur noch selten eingesetztes Mittel zur Kreditsicherung. Anders als die Grundschuld “steht und fällt” sie mit der gesicherten Forderung.
Identitätserklärung
Nach erfolgter Vermessung einer zu veräußernden Teilfläche müssen Verkäufer und Käufer den Vertragsgegenstand anhand des Veränderungsnachweises identifizieren. Dabei handelt es sich um eine amtliche Darstellung über die Fortführung der vermessenen Flächen in Wort und durch eine aktuelle Flurkarte.
Anhand des konkreten, neu gebildeten Grundstückes wird die Identität des ursprünglichen Kaufobjektes mit dem nunmehr in Natur vorhandenen Grundstück festgestellt und die Auflassung erklärt.
In gleicher Weise ist die Identität festzustellen, wenn noch zu bildendes Wohnungs- und Teileigentum veräußert wurde, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit den amtlichen Aufteilungsplänen veräußert wurde.
Immobilienleasing
Bei Immobilienleasing handelt es sich um ein Finanzierungsinstrument, bei dem es um die mietweise Nutzung von bebauten Grundstücken oder noch zu bebauenden Grundstücken zu gewerblichen Zwecken geht. Leasinggeber sind in der Regel Leasinggesellschaften, deren Gesellschafter zumeist Kreditinstitute sind.
Der Leasingnehmer bezahlt dem Leasinggeber ein Entgelt dafür, dass er das im zivilrechtli-chen Eigentum des Leasinggebers stehende Objekt unmittelbar besitzen und nutzen darf. Leasing ist somit die Finanzierung einer Nutzungsmöglichkeit. Vorwiegend aus Steuer- und bilanztechnischen Gründen sind dabei die nachfolgenden Arten von Leasing-Vertragstypen entwickelt worden. Zu unterscheiden sind drei Grundvarianten:
Neubauleasing
Der Leasinggeber erwirbt ein unbebautes Grundstück von einem fremden Dritten oder vom zukünftigen Leasingnehmer und errichtet darauf ein Gebäude. Anschließend wird die Immobilie langfristig dem Leasingnehmer vermietet.
Buy-and-lease
Der Leasinggeber erwirbt ein fertiges Objekt von einem fremden Dritten und vermietet es langfristig an den Leasingnehmer.
Sale-and-lease-back
Ein vom Leasinggeber schon genutztes Objekt wird an den Leasinggeber verkauft und dann von dem vorherigen Eigentümer langfristig zurückgemietet.
Leasingobjekt sind Gebäude oder andere unbewegliche Wirtschaftsgüter (dies können auch selbständige Gebäudeteile sein). typischerweise Verwaltungsgebäude, Geschäfts- und Warenhäuser, Produktions- und Lagerhallen, Kaufhäuser, Kraftwerke, Raffinerien, Verbrauchermärkte, Einkaufszentren, Parkhäuser, Tankstellen, Hochöfen, Bürogebäude und Hotels.
Die wesentlichen Vorteile des Immobilienleasing liegen in folgenden Bereichen:
- Liquiditätsbeschaffung
- Optimierung der Bilanzrelation im Hinblick auf Basel II
- Schaffen positiver Voraussetzungen für ein Rating
- Nutzung von stillen Reserven in Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist
- Möglichkeit der Verlustverrechnung
- Sichern langfristig günstiger Finanzierungskonditionen
- Grunderwerbsteueroptimierte Grundstückstransaktionen
- Transfer von Immobilien in das Privatvermögen der nächsten Generation (Erbschafts- oder Schenkungssteueroptimierung)
Die gesamte Vertragskonzeption wird erheblich vom Steuerrecht beeinflusst. üblicherweise haben Immobilienleasingverträge eine lange Vertragsdauer. In der Regel wird eine Kaufoption des Leasingnehmers vereinbart, die durch eine Vormerkung abgesichert wird.
Ein Immobilienleasinggeschäft beinhaltet zumeist eine Vielzahl rechtlich selbständiger Verträge, die aber inhaltlich miteinander verknüpft sind. Neben dem eigentlichen Immobilienleasingvertrag sind dies insbesondere der Kaufvertrag über das Leasingobjekt, ferner Bauverträge, Gesellschaftsverträge und Finanzierungsverträge. Da diese Verträge üblicherweise nur gemeinsam gewollt sind, also miteinander “stehen und fallen”, bedarf das gesamte Vertragswerk der notariellen Beurkundung.
Wir verfügen über eine große Erfahrung im Umgang mit Immobilienleasingverträgen. In einer Vielzahl von Transaktionen haben sowohl Leasinggeber als auch Leasingnehmer von unserer anwaltlichen Expertise profitiert. Darüber hinaus haben wir in vielen Fällen die notarielle Vertragsgestaltung übernommen und den Vollzug der umfangreichen Vertragswerke übernommen.
In-Sich-Geschäft
Wenn jemand einen Vertrag entweder im eigenen Namen (Selbstkontraktion) oder im Namen eines von ihm Vertretenen (Doppelvertretung) mit sich selbst als Vertreter eines Dritten abschließt, liegt ein sogenanntes In-sich-Geschäft vor. Ein und dieselbe Person handelt auf “unterschiedlichen Seiten” des Rechtsgeschäftes.
So kann beispielsweise der Testamentsvollstrecker sich selbst ein Grundstück schenken oder der GmbH-Geschäftsführer kann ein in seinem Privateigentum stehendes Fahrzeug an die von ihm vertretene GmbH verkaufen.
Es liegt auf der Hand, dass bei derartigen Geschäften eine große Missbrauchsgefahr besteht. Solche Geschäfte sind daher nur zulässig, wenn die beteiligten Vertragspartner dem Vertreter das Selbstkontrahieren gestatten oder das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.
Instandhaltungsrücklage
In der Regel ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kraft Gemeinschaftsordnung oder Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage für die Instandhaltung, Instandsetzung und ggf. Erneuerung des Gebäudes und des Grundstücks anzusammeln.
Die Instandhaltungsrücklage ist eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition, deren gleichzeitiger Erwerb mit einer Eigentumswohnung nicht in die grunderwerbsteuerrechtliche Gegenleistung einzubeziehen ist. Eine gesonderte Übertragung des Anteils des Veräußerers am Verwaltungsvermögen ist in den Wohnungskaufvertrag nicht aufzunehmen, weil dem Veräußerer kein Anteil am Verwaltungsvermögen zusteht, den er übertragen könnte. Eigentümer des Verwaltungsvermögens ist vielmehr der Verband, an dem der jeweilige Wohnungseigentümer nur über seine Mitgliedschaft beteiligt ist.
Mit diesem Anfangsbuchstaben gibt es aktuell keinen Begriff im Glossar.
Kataster
auch Liegenschaftskataster
Das Kataster ist ein amtliches Verzeichnis, das alle Flurstücke als kleinste Einheit selbständiger geometrischer Zuordnung bezeichnet. Die Bezeichnung erfolgt durch einen beschreibenden Teil, das sogenannte Liegenschaftsbuch und den bildlichen Teil, die Flurkarte oder auch Liegenschaftskarte genannt. Neben der geometrischen Lage wird die Art der Nutzung sowie deren Größe angegeben. In dem darstellenden Teil sind darüber hinaus die baulichen Anlagen zu erkennen. Auf den Angaben des Katasters beruhen die Grundbuchdaten.
Kommanditgesellschaft (KG)
Die Kommanditgesellschaft (KG) unterscheidet sich von der oHG dadurch, dass neben dem unbeschränkt und persönlich haftenden Gesellschafter (dem Komplementär) zumindest ein Gesellschafter (der Kommanditist) nur beschränkt in Höhe seiner Hafteinlage haftet. Letzterer ist nicht zur Geschäftsführung der Gesellschaft befugt. Diese Haftungsbeschränkung des Kommanditisten gilt erst ab dem Zeitpunkt seiner Eintragung im Handelsregister. Ist er schon vor diesem Zeitpunkt an der KG beteiligt, so haftet er für bis dahin von der Gesellschaft eingegangene Verbindlichkeiten unbeschränkt. Aus Haftungsgründen empfiehlt es sich deshalb, die Gründung der KG bzw. den Beitritt eines Kommanditisten in eine bereits bestehende KG erst ab dem Zeitpunkt der Eintragung im Handelsregister wirksam werden zu lassen.
Eine GmbH & Co. KG liegt vor, wenn die Komplementärstellung von einer GmbH übernommen wird. Das Risiko der persönlichen Haftung wird dadurch auf das Kapital der Komplementär-GmbH beschränkt. Da diese die Geschäfte der KG führt, wird sie häufig als Verwaltungs- oder Beteiligungsgesellschaft bezeichnet.
Lasten
Lasten sind die mit einem Grundstück verknüpften Verpflichtungen. Es wird unterschieden zwischen öffentlichen Lasten (insbesondere Grundsteuer, Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz, Erschließungskosten, Brandversicherungsprämien etc.) sowie zivilrechtlichen Lasten (Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden).
Lastenfreistellung
Der Käufer eines Grundstücks erwirbt eine Immobilie in aller Regel lastenfrei, insbesondere frei von grundpfandrechtlich gesicherten Kreditsicherheiten des Verkäufers. Wenn der Verkäufer seinerseits den Kaufpreis oder nachträgliche Umbaukosten finanziert hatte, muss die im Grundbuch eingetragene Belastung anlässlich des Verkaufs der Immobilie abgelöst werden. Dieser Vorgang wird als Lastenfreistellung bezeichnet.
Wie die Lastenfreistellung im Einzelnen organisiert und durchgeführt wird, ist im Downloadbereich unter Muster einer Kaufvertragsabwicklung dargestellt.
Legalisation
Bei einer ausländischen, also von einer ausländischen Behörde oder Urkundsperson errichteten öffentlichen Urkunde ist die Echtheit Voraussetzung für die Beweiskraft. Eine allgemeine Echtheitsvermutung gibt es nach – 437 Abs. 1 Zivilprozessordnung nur für inländische öffentliche Urkunden.
Zum Beweis der Echtheit genügt eine Legalisation, sofern diese nicht aufgrund besonderer völkerrechtlicher oder zwischenstaatlicher Vereinbarungen entbehrlich ist. Legalisation heißt Bestätigung der Echtheit der Urkunde durch die diplomatische oder konsularische Vertretung der Bundesrepublik Deutschland in demjenigen Land, aus dem die Urkunde stammt; dorthin also hat sie der Notar auf dem Dienstweg zum Zwecke der Prüfung der Echtheit zu übersenden. Dieses umständliche Verfahren ist entbehrlich, wenn gemäß dem Haager übereinkommen eine Apostille genügt.
Mit der Legalisation bestätigt der Konsularbeamte die Echtheit der Unterschrift, die Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner der Urkunde gehandelt hat, sowie die Echtheit des angebrachten Siegels, – 13 Abs. 2 KonsG. Die Legalisation lautet in ihrer üblichen Fassung:
“Der – (Amts- oder Dienstbezeichnung) war zur Aufnahme der vorstehenden Urkunde zuständig. Die Urkunde ist in der von hiesigen Gesetzen entsprechenden Form aufgenommen worden.”
Die Legalisation wird mit Datum, Unterschrift, Dienstsiegel und Amtsbezeichnung des Unterzeichnenden versehen. Zuständig für die Legalisation ist die jeweilige deutsche Auslandsvertretung.
Liegenschaftskataster
siehe Kataster
Messungsanerkennung
siehe Identitätserklärung
Musterprotokoll
Seit dem 01.11.2008 kann zur Gründung einer GmbH mit maximal drei Gesellschaftern ein Musterprotokoll verwendet werden. Mit diesem können keine vom Musterprotokoll abweichenden Bestimmungen in der Satzung getroffen werden.
Ein guter Gesellschaftsvertrag ist Ausdruck besonderer Flexibilität des Notars für individuelle Gestaltungen. Je nach Branche, nach Anzahl und Verhältnis der Gesellschafter zueinander, abhängig von ihren Zielen können Regelungen zweckmäßig oder notwendig sein, die zum Teil erheblich von dem Musterprotokoll abweichen. Auch der unter Verwendung des Musterprotokolls zu erzielende (geringe) Kostenvorteil lässt sich in der Praxis nicht immer erreichen.
Nichteheliche Lebensgemeinschaft
Aus den unterschiedlichsten Gründen leben immer mehr Paare in nichtehelicher Lebensgemeinschaft. Eine Ehe wird von ihnen nicht gewünscht, sei es weil sie die Belastbarkeit und Alltagstauglichkeit ihrer Beziehung erst ausprobieren möchten, sei es dass sie schlechte Erfahrungen gemacht haben, sie Rentenansprüche nicht verlieren wollen oder das Zusammenleben von vornherein nur als etwas voröbergehendes angelegt ist. Der rechtliche Rahmen der Ehe mit all seinen gesetzlichen Rechten und Pflichten findet hier keine Anwendung. Deswegen liegt es bei den Lebensgefährten selbst, frühzeitig ihr Zusammenleben und die Folgen einer eventuellen Trennung individuell zu vereinbaren. Vor allem wegen der fehlenden Absicherung beider Partner und der ungünstigen Behandlung im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht ist eine vertragliche Regelung der nichtehelichen Lebensgemeinschaft ratsam. Denn Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft haben beim Tode des anderen keine gesetzlichen Erb- und Pflichtteilsrechte. Ihre Erbschaft- und Schenkungsteuer richtet sich nach der Steuerklasse III, wonach der Freibetrag 20.000,00 Euro und der Eingangssteuersatz 30 % beträgt.
Haben die nichtverheirateten Partner “gemeinsam” große Vermögensgegenstände erworben, z. B. die von beiden genutzte Wohnung, so kann der eine oder andere im Fall der Trennung leicht eine böse Überraschung erleben – eine notarielle Vereinbarung beugt dem vor.
Auch sind Vollmachten und Vorsorgeverfügungen für die Partner der nichtehelichen Lebensgemeinschaft zu erwägen.
In dem Partnerschaftsvertrag sollte die Frage der elterlichen Sorge geklärt werden. Denn nach der Reform des Kindschaftsrechts können nunmehr auch nicht miteinander verheiratete Eltern gemeinsam die elterliche Sorge übernehmen. Nach einer Trennung der Eltern bliebe dann die gemeinsame Sorge bestehen, sofern nicht das Familiengericht die elterliche Sorge einem Elternteil allein überträgt. Geben die Eltern jedoch von vornherein keine entsprechende Erklärung ab, steht die elterliche Sorge allein der Mutter zu.
Nießbrauch
Der Nießbrauch gewährt dem Nießbraucher das Recht zur umfassenden Nutzung des belasteten Gegenstands. Darin enthalten ist das Fruchtziehungsrecht, also Nutzungen aus dem belasteten Objekt zu ziehen. Danach ist der Nießbraucher etwa bei landwirtschaftlichen Grundstücken berechtigt, die Ernte einzubringen oder bei vermieteten Grundstücken Miete und Pacht zu vereinnahmen.
Wird der Nießbrauch an einem Grundstück im Grundbuch eingetragen, wirkt das Recht auf Nutzungsziehung an dem belasteten Gegenstand gegenüber jedermann.
Der Nießbrauch ist regelmäßig unveräußerlich und unübertragbar. Seine Ausübung kann aber einem Dritten überlassen werden. In der Praxis spielt der Nießbrauch an Grundstücken eine wichtige Rolle, vor allem im Bereich der vorweggenommenen Erbfolge (also bei Grundstücks- und Betriebsüberlassungen) mit Nießbrauch für die Übergeber (Vorbehaltsnießbrauch), bei Erbfolgeregelungen durch letztwillige Verfügungen (Nießbrauchsvermächtnis anstelle von Vor- und Nacherbfolgen) und im Bereich der Familie zur Einkunftsverlagerung (Zuwendungsnießbrauch). Den stets damit verbundenen einkommen- und erbschaftsteuerlichen Problemen ist dabei besondere Aufmerksamkeit zu widmen.
Notaranderkonto
Die Kaufvertragsabwicklung über das vom Notar treuhänderisch geführte Notaranderkonto ist das Gegenstück zur der allgemein üblichen Direktzahlung des Kaufpreises und im Vergleich zu dieser weit arbeitsaufwendiger und haftungsanfälliger. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber bestimmt, dass eine Kaufpreishinterlegung auf Notaranderkonto nur bei Vorliegen eines berechtigten Sicherungsinteresses zulässig ist.
Vom Grundsatz her hat der Gesetzgeber mit dem berechtigten Sicherungsinteresse ein Regel-/Ausnahmeprinzip geschaffen. Angesichts der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Fallkonstellationen lässt sich nicht generalisierend feststellen, wann ein berechtigtes Sicherungsinteresse gegeben ist, Typisch sind folgende Sachverhalte:
- die Finanzierung des Kaufpreises erfolgt durch mehrere Kreditinstitute, die nicht untereinander koordiniert werden können;
- es ist keine Eintragung einer Auflassungsvormerkung möglich;
- es ist keine Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld vor Kaufpreisfälligkeit möglich;
- sofortiger Besitzübergang vor Eintritt der Regelfälligkeitsvoraussetzungen;
- im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen;
- der Grundschuldbrief eines abzulösenden Grundpfandrechts ist nicht auffindbar.
offene Handelsgesellschaft (oHG)
In dieser “Urform der Personenhandelsgesellschaft” schließen sich mehrere Personen mit dem Zweck kaufmännischer Zusammenarbeit zusammen. Die oHG ist über den Notar von allen Gesellschaftern zum Handelsregister anzumelden. Alle Gesellschafter haften persönlich mit ihrem Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Bei keinem Gesellschafter darf die Haftung beschränkt sein. Die oHG braucht mindestens zwei Gesellschafter, die einen Betrieb führen, dessen Zweck ein Handelsgewerbe unter gemeinschaftlicher Firmenbezeichnung ist.
Eine notarielle Beurkundung des Gesellschaftsvertrages ist nicht erforderlich. Eine Beurkundungspflicht kann jedoch ausnahmsweise dann bestehen, wenn sich die Gesellschafter der offenen Handelsgesellschaft bereits bei Gründung verpflichten, mit ihrer Gesellschaft eine Immobilie zu erwerben oder einen GmbH-Geschäftsanteil. Ferner kann die Beurkundung sinnvoll sein, wenn der Inhalt des Gesellschaftsvertrages den individuellen Bedürfnissen der Gesellschafter angepasst werden soll.
Die oHG kann ohne großen Aufwand und Formalien schnell errichtet werden. In der Praxis wird der Notar oft nur gebeten, die Handelsregisteranmeldung zu fertigen und nach Beglaubigung der Unterschriften aller Gesellschafter elektronisch zum Registergericht einzureichen. Die Registrierung beim Registergericht erfolgt in der Regel zügig. Der Rechtsverkehr kann aus dem Handelsregister ersehen, welche Gesellschafter der offenen Handelsgesellschaft zu deren Vertretung berechtigt sind. Damit ist, anders als bei der Gesellschaft bürgerlichen Recht (GbR), der es an einem Register mangelt, Rechtssicherheit gegeben. Ein bestimmtes Kapital muss für die Errichtung einer offenen Handelsgesellschaft nicht aufgebracht werden, weil eine persönliche Haftung aller oHG-Gesellschafter besteht. Genau dieser Umstand, dass alle Gesellschafter persönlich und unbeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen haften, ist für die Gesellschafter von Nachteil. Wollen die Gesellschafter diese Haftung vermeiden, insbesondere falls der Unternehmenszweck besondere Gefahren birgt, kommt nur die Errichtung einer AG, einer GmbH oder die Errichtung einer Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) in Betracht.
Organspende
Derzeit dürfen Organe Verstorbenen in Deutschland zur Transplantation nur entnommen werden, wenn der Hirntod nachgewiesen ist und eine Zustimmung zur Organspende vorliegt.
Aktuell plant der Gesetzgeber, das Regel-Ausnahme-Verhältnis in der Weise umzustellen, dass künftig Organe Verstorbener immer entnommen werden dürfen, es sei denn, der Verstorbene hat dem zu Lebzeiten ausdrücklich widersprochen. Ein solcher “Widerspruch” könnte in der Gestalt einer Patientenverfügung geäußert werden. Unabhängig davon, ob die politische Diskussion in einem entsprechenden Gesetz mündet, sollten die weiteren Bestimmungen einer Patientenverfügung und die Erklärung zur Organspende aufeinander abgestimmt sein.
Wurde die Bereitschaft zur Organspende nicht zu Lebzeiten erklärt oder ausdrücklich verweigert, entscheiden die Angehörigen nach dem mutmaßlichen Willen des Verstorbenen. Im Falle einer Organspende muss der Kreislauf des Spenders kurzfristig aufrechterhalten werden, um die Organe zu schätzen. Diese lebensverlängernde Maßnahme sollte nicht mit dem in derselben Patientenverfügung geäußerten Wunsch lebensverkürzender Maßnahmen in Konflikt stehen.
Partnerschaftsgesellschaft
Die Partnerschaftsgesellschaft ist eine Personengesellschaft, die kein Handelsgewerbe betreibt und demzufolge nicht der Pflicht zur kaufmännischen Rechnungslegung unterliegt und auch keiner Gewerbesteuerpflicht. Sie ist eine Sonderform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, obwohl sie mehr der oHG ähnelt. An der Partnerschaft beteiligen sich mindestens zwei natürliche Personen als Partner, die Eigentümer des Vermögens der Partnerschaft zur gesamten Hand sind und in der Gesellschaft einen gemeinsamen Zweck verfolgen, zu dessen Förderung sie entsprechende Beiträge leisten. Nicht alle Partner müssen denselben freien Beruf ausüben, aber jeder muss überhaupt einen solchen Beruf ausüben. Gibt ein Partner seine freiberufliche Tätigkeit auf, scheidet er aus der Partnerschaft aus.
Der Partnerschaftsgesellschaft liegt ein Gesellschaftsvertrag zugrunde, der mindestens der Schriftform bedarf.
Freiberufler bevorzugen die Partnerschaftsgesellschaft gegenüber der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, weil die Partnerschaftsgesellschaft ganz auf ihren freien Beruf ausgerichtet ist und im Partnerschaftsregister eingetragen wird. Somit bietet die Partnerschaftsgesellschaft mehr Sicherheit untereinander, aber auch Dritten gegenüber, die mit der Partnerschaftsgesellschaft in einer Geschäftsbeziehung stehen. Dritte können sich auf eine Eintragung im Partnerschaftsregister berufen und darauf vertrauen, dass die sich aus dem Register ergebenden Vertretungsverhältnisse für die Partnerschaftsgesellschaft gelten.
Vom Grundsatz her haften die Partner grundsätzlich wie Gesellschafter der oHG. Wenn jedoch nur einzelne Partner der Partnerschaftsgesellschaft bestimmte Aufträge bearbeitet haben, so haften nur die Partner, die gehandelt haben neben der Partnerschaftsgesellschaft.
Patientenverfügung
Hierunter versteht man heute allgemein die in gesunden Zeiten oder jedenfalls vor dem Terminalstadium einer Erkrankung schriftlich niedergelegte Erklärung eines einsichts- und urteilsfähigen Menschen, dass er für den Fall einer definitiv gesetzten Todesursache und eines in absehbarer Zeit schmerzvoll verlaufenden oder von großer Not begleiteten Sterbeprozesses, verbunden mit Bewusstseinsausschaltung oder Bewusstseinstrübung, weder diagnostische noch therapeutische ärztliche Maßnahmen wünscht, die letztlich nur dazu dienen, sein ohnehin zu Ende gehendes Leben künstlich und schmerzvoll zu verlängern, oder die zu einem menschenunwürdigen Siechtum führen würden.
Der Begriff Patientenverfügung oder Patiententestament führt in die Irre, denn es handelt sich weder um eine Verfügung im rechtstechnischen Sinne noch um eine testamentarische Verfügung. Die in der Patientenverfügung enthaltene Regelung bezieht sich gerade nicht auf die Zeit nach dem Tode (ausgenommen von möglichen Verfügungen über Organspende), sondern auf die Zeit unmittelbar davor.
Wurde die Bereitschaft zur Organspende nicht zu Lebzeiten erklärt oder ausdrücklich verweigert, entscheiden die Angehörigen nach dem mutmaßlichen Willen des Verstorbenen. Im Falle einer Organspende muss der Kreislauf des Spenders kurzfristig aufrechterhalten werden, um die Organe zu schätzen. Diese lebensverlängernde Maßnahme sollte nicht mit dem in derselben Patientenverfügung geäußerten Wunsch lebensverkürzender Maßnahmen in Konflikt stehen.
Pflichtteil
Abkömmlingen, Ehegatten und Eltern (sofern keine Abkömmlinge des Erblassers vorhanden sind) stehen Pflichtteilsansprüche zu, wenn sie im Falle des Todes bei einer von der gesetzlichen Erbfolge abweichenden Erbfolgeregelung nicht bedacht werden. Der Pflichtteil beläuft sich auf die Hälfte des Werts des gesetzlichen Erbteils und ist vom Erben in Geld auszuzahlen. Wird einem Pflichtteilsberechtigten weniger als der Wert seines Pflichtteils zugewendet, kann er den fehlenden Teil bis zur Erreichung des Werts des Pflichtteils zusätzlich verlangen (Zusatzpflichtteil).
Ansprüche des Pflichtteilsberechtigten können nicht ohne weiteres durch rechtzeitiges Verschenken des Vermögens an die vorgesehenen Erben umgangen werden, weil Schenkungen, die der Erblasser innerhalb von zehn Jahren vor seinem Tod durchgeführt hat, für die Pflichtteilsberechnung fiktiv dem Nachlass hinzugefügt werden (Pflichtteilsergänzung). Haben sich Ehegatten oder Lebenspartner anlässlich von Schenkungen ein Nutzungsrecht (Nießbrauch oder Wohnungsrecht) für den Schenker vorbehalten, beginnt die 10-Jahres-Frist erst mit der Aufhebung der Ehe oder Lebenspartnerschaft.
Mit diesem Anfangsbuchstaben gibt es aktuell keinen Begriff im Glossar.
Rang
Rechte, die ein Grundstück belasten (Grunddienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Nießbrauchrechte, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten und Grundpfandrechte) stehen in einem Rangverhältnis zueinander.
Das Rangverhältnis bestimmt sich, wenn die Rechte in derselben Abteilung des Grundbuchs einzutragen sind, nach der Reihenfolge der Eintragungen, sogenannter Prioritätsgrundsatz. Sind die Rechte in verschiedenen Grundbuchabteilungen einzutragen, so hat das unter Angabe eines früheren Tages eingetragene Recht den Vorrang.
Der Rang eines Rechts hat Bedeutung für dessen Wert und Sicherheit; er bestimmt Berücksichtigung und Befriedigungsaussichten des Rechts bei Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung des belasteten Grundstücks. Rechte, die einem die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, können durch diese nicht beeinträchtigt werden weil sie bei Erteilung des Zuschlags als Belastung des Grundstücks bestehen bleiben.
Rangbescheinigung
auch Notarbescheinigung oder Rangattest
Grundpfandgläubiger zahlen Kredite in der Regel erst aus, wenn die bestellten Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen sind und, falls es sich um Briefrechte handelt, sie im Besitz des Briefes sind.
Zwischen Beurkundung der Grundschuld und der endgültigen Eintragung vergehen zumindest einige Tage, in Einzelfällen auch mehrere Wochen. Ab dem Zeitpunkt, in dem der Notar den Antrag auf Eintragung des Grundpfandrechts beim Grundbuchamt eingereicht hat, kann das Darlehens gegen Erteilung einer Rangbescheinigung bewerkstelligt werden, so dass der Darlehensnehmer schneller zu seinem Geld kommt.
Hierfür ist es erforderlich, dass der Notar aufgrund Einsicht in das Grundbuch und die Markentabelle (ein Hilfsverzeichnis des elektronischen Grundbuchs, das Auskunft über bei dem Grundbuchamt eingegangene, aber noch nicht vollzogene Anträge und ihren aktuellen Bearbeitungsstand gibt) feststellt, ob das Grundpfandrecht mit dem vorgesehenen Rang in das Grundbuch eingetragen wird. Er bescheinigt dem Kreditinstitut, dass das Grundpfandrecht die verlangte Rangstelle im Grundbuch erhalten wird und übernimmt für diese Rechtsprognose die volle Haftung.
Rangvorbehalt
Mit dem Rangvorbehalt kann sich der Eigentümer wie mit einem “Platzhalter” die Befugnis vorbehalten, zu einem späteren Zeitpunkt ein Recht im Rang vor einem bereits eingetragenen oder noch einzutragenden Recht zu bestellen. Die Ausübung kann aufgrund Vollmacht erfolgen. Häufig ist dies bei der Abwicklung von Grundstückskaufverträgen der Fall. Belastetes Recht ist dann die Auflassungsvormerkung des Käufers, die dem zeitlich nachfolgend zu bestellenden Grundpfandrecht zur Finanzierung des Kaufpreises den Rang “freisperrt”.
Vgl. Seite 5 des Mustergrundbuchblattes im Downloadbereich. Dort wurde der Rangvorbehalt am 17.04. bei der Vormerkung eingetragen und am 30.04. durch Eintragung der Grundschuld teilweise ausgenutzt.
Reallasten
Reallasten begründen die Verpflichtung des Grundstückseigentümers, an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen wie beispielsweise Rentenzahlungen zu entrichten. Reallasten werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
Rückgewähranspruch
Trotz der rechtlichen Unabhängigkeit der Grundschuld von der gesicherten Forderung als persönlichem Anspruch sind Grundschuld und gesicherte Forderung durch den Sicherungsvertrag (Zweckerklärung für Grundschulden) verbunden. Nach der Rückzahlung aller durch die Grundschuld gesicherten Forderungen entsteht aus dem Sicherungsvertrag ein Rückgewähranspruch in Bezug auf die Grundschuld. Dieser kann auf Rückabtretung der Grundschuld, auf Verzicht durch den Gläubiger sowie auf Löschung der Grundschuld gerichtet sein.
In der Praxis lassen sich oft nachrangige Grundschuldgläubiger durch Zweckerklärungen die Rückgewähransprüche vom erstrangig eingetragenen Gläubiger abtreten. Dies führt dazu, dass der Schuldner die erstrangig eingetragene Grundschuld selbst dann nicht löschen lassen kann, wenn die Kredite des an erster Rangstelle stehenden Gläubigers vollständig zurückgezahlt wurden.
Die Abtretung der Rückgewähransprüche an nachrangige Grundschuldgläubiger hat den Vorteil, dass nicht die komplette vorrangige Grundschuld abgetreten werden muss. Der an erster Rangstelle stehende Gläubiger kann die Grundschuld nur mit Zustimmung des nachrangigen Gläubigers neu valutieren. Diese Vorgehensweise spart außerdem auch Kosten für Schuldner und Gläubiger. In der Praxis ist die Abtretung der Rückgewähransprüche genauso häufig zu finden wie die vollständige Abtretung einer Grundschuld.
Da die Hypothek von dem Bestand der gesicherten Darlehensforderung abhängig ist, bedarf es dieser Vorgehensweise bei der Hypothek nicht.
Scheidungsfolgenvereinbarung
siehe unter Ehevertrag
Schenkungssteuer
siehe Erbschaftssteuer
Sicherungsvereinbarung
auch Sicherungszweckvereinbarung oder Sicherungszweckerklärung
Die Grundschuld besagt nichts über den Grund für die Belastung des Grundbesitzes. Sie ist ein abstraktes Recht. Der Grundschuldgläubiger könnte die Zwangsvollstreckung forderungsunabhängig betreiben. Damit dies nicht geschieht, vereinbaren das Kreditinstitut und der Darlehensnehmer einen formfrei abzuschließenden Sicherungsvertrag, der den Rechtsgrund für die Grundschuldbestellung liefert. Er regelt die Zwecke, die mit der Grundschuldbestellung verfolgt werden (daher der Name Zweckerklärung), typischerweise sind folgende Zwecke geregelt:
- dass die Grundschuld als Sicherheit zu stellen ist;
- wer die Grundschuld als Sicherheit stellt (üblicherweise der Eigentümer, dessen Mitwirkung daher häufig bei Grundstücksübertragungen anlässlich der Finanzierung erforderlich ist),
- wessen Verbindlichkeiten die Grundschuld sichert,
- welche Verbindlichkeiten die Grundschuld sichert,
- worauf Leistungen zu erbringen sind – ob auf die Grundschuld oder auf die gesicherten Verbindlichkeiten,
- unter welchen Voraussetzungen und in welcher Weise die Gläubigerin die Grundschuld verwerten darf,
- unter welchen Voraussetzungen und in welcher Weise die Grundschuld zurückzugewähren ist.
Siegel
Ein Siegel (lateinisch sigillum: kleine Figur bzw. Bild, Diminuitiv von signum: Bild, Figur, auch als Bild in Petschaft, Wappen) ist ein Prägeabdruck, dem rechtliche Bedeutung als Beglaubigungszeichen zukommt. In allen Kulturen, die eine Schriftlichkeit entwickelt und Rechtsgeschäfte schriftlich festgehalten haben, gibt es Siegel. Ob mit der persönlichen Unterschrift verbunden oder allein stehend bekräftigt das Siegel, dass der Vertrag dem Willen des Ausstellers entspricht. Das Siegel stellt Rechtssicherheit her.
Der Notar fährt als Amtssiegel das Prägesiegel, das Farbdrucksiegel und das Lacksiegel. Auf Ablichtungen, die das Siegel nicht optisch abbilden, findet sich anstelle des Siegel die Textbeschreibung “L.S.” (locus sigilli – Ort des Siegels).
Sondernutzungsrecht
Unter Sondernutzungsrechten versteht man bei Wohnungs- oder Teileigentum die Befugnis eines einzelnen Eigentümers oder einer Gruppe von Eigentümern, Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Eigentümer oder einer anderen Gruppe von Eigentümern zu nutzen. Oftmals sind Kellerräume, oberirdische PKW-Abstellplätze, Garten- und Terrassenflächen Gegenstand von Sondernutzungsrechten. Möglich ist aber auch etwa bei Doppelhaushälften oder Reihenhäusern eine “Totalzuweisung”, die alle äußeren Flächen eines Gebäudes sowie des Grundstückes als Sondernutzungsrechtsflächen ausweist.
Die Ausweisung von Sondernutzungsrechten muss dem sachenrechtlichen Bestimmtheitserfordernis genügen. Daher muss zur Kenntlichmachung der von der Ausübung betroffenen Fläche ein Lageplan beigefügt werden, der aber nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans sein muss.
Teileigentum
Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
Im Gegensatz zur Eigentumswohnung handelt es sich um Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen z. B. Garagen, Handels- und Gewerbeflächen, freiberufliche Praxen, Büroräume und Kellerräume.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist eine Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind.
Der Teilungserklärung ist anhand von Aufteilungsplänen zu entnehmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind und an welchen Teilen des Gemeinschaftseigentums Sondernutzungsrechte bestellt werden. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Sie muss mindestens notariell beglaubigt sein. Beurkundung ist vor allem dann zu empfehlen, wenn vor Vollzug der Teilungserklärung bereits Sondereigentum verkauft werden soll, weil dann auf eine beurkundete Teilungserklärung Bezug genommen werden kann, was bei beglaubigten Erklärungen grundsätzlich nicht möglich ist.
Üblicherweise enthält die Teilungserklärung bei neu zu errichtenden Bauvorhaben oder Altbauten die anlässlich einer Kernsanierung in Wohnungseigentum aufgeteilt werden auch Bestimmungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, die sogenannte Gemeinschaftsordnung sowie weitergehende Erklärungen, etwa eine Bau- und Leistungsbeschreibung.
Testamentsvollstreckung
Der Testamentsvollstrecker bringt die letztwilligen Verfügungen des Erblassers zur Ausführung. Mit der Einsetzung eines Testamentsvollstreckers bezweckt der Erblasser Schutz für schwache oder überforderte Erben, Streitvermeidung oder Vermögenserhaltung, kurz eine Absicherung seines testamentarischen Willens und eine ordnungsgemäße Abwicklung des Nachlasses. Typische Gefahrenlagen für den Nachlass sind das Vorhandensein von konkurrierender Erben und Pflichtteilsberechtigten, von Minderjährigen oder Behinderten als Erben, von unehelichen Kindern, Kindern aus vorangegangenen Ehen oder von “unteilbarem Vermögen”, das vor einer Zerschlagung geschützt werden muss.
Dem Schutzzweck der Testamentsvollstreckung entsprechend, kann dem Testamentsvollstrecker lediglich die Auseinandersetzung des Nachlasses anvertraut sein (Auseinandersetzungsvollstreckung) oder es kann die langfristige Verwaltung des Nachlasses durch den Testamentsvollstrecker beabsichtigt sein (Abwicklungsvollstreckung).
Für die Dauer der Testamentsvollstreckung ist den Erben die Verfügungsgewalt über die Nachlassgegenstände entzogen. Der Testamentsvollstrecker nimmt den Nachlass in Besitz und verfügt über Nachlassgegenstände. Im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hat der Testamentsvollstrecker das ihm anvertraute Vermögen zu sichern und zu erhalten. Eigengläubiger der Erben können während der Testamentsvollstreckung nicht auf den Nachlass zugreifen.
Häufig werden Freunde oder Verwandte zu Testamentsvollstreckern eingesetzt. Dies ist in der Regel nicht empfehlenswert, weil diese Personen oftmals im gleichen Alter wie der Erblasser sind und schon aus diesem Grund mit der Testamentsvollstreckung überfordert sein werden. Bei Verwandten, die zugleich Miterben sind, provoziert allein die Heraushebung eines Miterben als Testamentsvollstrecker die Missgunst der anderen, was erfahrungsgemäß Anlass für Streit darstellt. Viele der im Rahmen der Testamentsvollstreckung zu leistenden Aufgaben sind rechtlicher Natur sind, so dass es nahe liegt, einen Rechtsanwalt oder Notar als Testamentsvollstrecker einzusetzen.
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Um sicherzustellen, dass vor jeder Eigentumsumschreibung die Grunderwerbsteuer bezahlt wird, setzt die Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Käufer die Vorlage einer schriftlichen Bestätigung des Finanzamtes (Grunderwerbsteuerstelle) voraus, dass der Erwerb des Eigentums aus Sicht der Finanzverwaltung unbedenklich ist. Der Notar informiert nach Abschluss eines Grundstücksgeschäftes aufgrund seiner gesetzlichen Mitteilungspflicht das Finanzamt. Dieses stellt dem Notar die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung der Grunderwerbsteuer aus oder nach Feststellung, dass ein grunderwerbsteuerfreier Vorgang vorliegt. Der Notar leitet die Erklärung mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung an das Grundbuchamt weiter.
Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) = UG (haftungsbeschränkt)
Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) wurde durch das am 01.11.2008 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisierung des GmbH-Rechts und zur Bekämpfung von Missbräuchen (MoMiG) als existenzgründerfreundliche Variante der GmbH eingeführt. Es handelt sich um eine GmbH mit einem geringeren Stammkapital als dem für die gewöhnliche GmbH vorgeschriebenen Mindeststammkapital von 25.000 Euro und mit einem besonderen Rechtsformzusatz. Sie ist juristische Person, voll körperschaftsteuer- und gewerbesteuerpflichtig und muss ihre Jahresabschlüsse nach Maßgabe der §§ 325, 326 HGB veröffentlichen.
Der Gesellschaftsvertrag muss wie bei der GmbH notariell beurkundet werden und die Gesellschaft zum Handelsregister angemeldet werden. Das GmbH-Gesetz sieht ausdrücklich ein Musterprotokoll (wahlweise für eine Einmanngesellschaft oder eine Mehrpersonengesellschaft) vor, dessen Verwendung ein vereinfachtes und kostensparendes Gründungsverfahren verspricht und das zugleich als Gesellschaftsvertrag und Gesellschafterliste dient. Beide Varianten finden sich im Downloadbereich.
Das Stammkapital der Gesellschaft muss mindestens einen Euro betragen. Im Gegensatz zur GmbH kann die UG (Haftungsbeschränkt) nur durch Bargründung erfolgen. Sacheinlagen sind nicht zulässig. Ab einem Stammkapital von 12.500 Euro wird üblicherweise eine “normale” GmbH gegründet, bei der nur die Hälfte des Stammkapitals einbezahlt wird.
Unterschriftsbeglaubigung
Bei der Unterschriftsbeglaubigung bestätigt der Notar im Weg der Identitätsbestätigung, dass die unterzeichnende Person das Dokument entweder vor dem Notar unterzeichnet hat, oder der Aussteller der Urkunde dem Notar gegenüber anerkannt hat, die Unterschrift geleistet zu haben.
Beglaubigt werden müssen zumeist alle Erklärungen, die gegenüber dem Handels- und Vereinsregister (Vereinsanmeldung, Änderung im Vorstand, Änderungen der Satzung) oder Grundbuchamt (Löschungsbewilligung, Löschungsantrag, Grundbuchberichtigung) abzugeben sind.
Beglaubigungstermine können Sie jederzeit und sehr kurzfristig mit dem Sekretariat vereinbaren. Gerne sind wir aber auch bei der Erstellung der zu beglaubigenden Erklärung behilflich.
Verbrauchervertrag
Ein Verbrauchervertrag liegt vor, wenn eine Vertragspartei Verbraucher und eine Partei Unternehmer ist, gleichgültig, auf welcher Seite der Verbraucher steht.
Unternehmer in diesem Sinne sind neben Bauträgern auch gewerblich tätige Kaufleute und juristische Personen des öffentlichen Rechts, Insolvenz-, Zwangs-, Nachlaßverwalter und Testamentsvollstrecker sowie Angehörige freier Berufe und Landwirte, soweit sie in Ausübung ihrer beruflichen Tätigkeit kaufen/verkaufen.
Liegt ein Verbrauchervertrag vor, ist verfahrensrechtlich § 17 Abs 2 a BeurkG zu beachten, d.h.
die Erklärungen des Verbrauchers müssen im Normalfall von ihm persönlich oder durch eine Person seines Vertrauens abgegeben werden,
dem Verbraucher muss der beabsichtigte Text des Vertrages sowie Anlagen, auf die verweisen wird, mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt werden. Die zweiwüchige Wartefrist ist ein Regelfrist. Ausnahmen sind zulässig.
Materiell-rechtlich ergeben sich beim Verbrauchervertrag Einschränkungen der Vertragsfreiheit durch Inhaltskontrolle und Transparenzgebot sowie die Klauselverbote des Rechtes der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.
Vermächtnis
Bei der Erbfolge geht das Vermögen des Erblassers mit allen Rechten und Pflichten in seiner Gesamtheit auf den Erben über. Im Gegensatz dazu ist ein Vermächtnis eine letztwillige Zuwendung eines Vermögensvorteils an einen anderen, ohne diesen als Erben einzusetzen.
Durch das Vermächtnis kann der Erblasser dem Bedachten (Vermächtnisnehmer) also bestimmte Vermögenswerte wie Sachen, Geld, Forderungen und Rechte zukommen lassen. Der Vermächtnisnehmer hat mit dem Tode des Erblassers einen schuldrechtlichen Anspruch auf Erfüllung des Vermächtnisses gegenüber dem oder den Erben.
Versorgungsausgleich
Der Versorgungsausgleich hat ein ähnliches Ziel wie der Zugewinnausgleich, betrifft jedoch ausschließlich die während der Ehezeit erworbenen Anwartschaften oder Aussichten auf eine Versorgung wegen Alters oder verminderter Erwerbsfähigkeit. Er erfasst insbesondere Anrechte in der gesetzlichen Rentenversicherung, Pensionsanrechte sowie Anrechte auf Rentenleistungen aus einer betrieblichen Altersversorgung oder aus privaten Rentenversicherungsverträgen.
Der Versorgungsausgleich folgt dem gleichen Prinzip wie der Zugewinnausgleich: Derjenige Ehegatte, der während der Ehezeit mehr Anwartschaften erworben hat, hat dem anderen Ehegatten soviel zu übertragen, dass nach Durchführung des Ausgleichs beide Ehegatten einen gleichmäßigen Zuwachs an Versorgungsanwartschaften während der Ehezeit aufweisen.
Die Ehegatten können in einem beurkundeten Ehevertrag den Versorgungsausgleich ausschließen oder sonstige Vereinbarungen treffen. Im vorsorgenden Ehevertrag sind Vereinbarungen zum Versorgungsausgleich ebenfalls möglich.
Vorbefassung
Durch den Beurkundungsvorgang selbst ändert sich die rechtliche Zuordnung an dem Kaufobjekt nicht. Mit dem Vollzug kümmert sich der Notar um die Abwicklung des Grundstückskaufvertrags. Er holt notwendige privatrechtliche oder behördliche Zustimmungen ein, sorgt für die erforderlichen Grundbucheinträge und -löschungen, übernimmt die Korrespondenz mit Behörden (z.B. die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung). Deshalb ist regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten.
Vorbefassung
Nach dem Beurkundungsgesetz unterliegt der Notar einem Mitwirkungsverbot bei oder nach außernotarieller Vorbefassung in derselben Angelegenheit. Es besteht, wenn der Notar oder einer seiner Kanzleikollegen außerhalb des Notaramts tätig war oder ist. Bei Vorliegen einer Vorbefassung ist der Notar von sämtlichen Amtstätigkeiten ausgeschlossen, auch von Unterschrifts- oder Abschriftsbeglaubigungen.
Ein Mitwirkungsverbots aufgrund Vorbefassung liegt vor, wenn der Notar zuvor als Rechtsanwalt im widerstreitenden Interesse für eine materiell an der Beurkundung beteiligte Person tätig gewesen ist. Das Mitwirkungsverbot erstreckt sich auf alle Personen, mit denen der Notar sich zur gemeinsamen Berufsausübung verbunden hat.
Der Notar soll die Beteiligten vor der Vornahme einer Amtshandlung nach einer etwaigen Vorbefassung fragen und die Antwort in der notariellen Urkunde vermerken. In unseren Urkunden findet sich der Hinweis nach dem Rubrum und bei Unterschriftsbeglaubigungen am Ende des Beglaubigungsvermerks.
Vorkaufsrecht
Besteht ein Vorkaufsrecht, kann der Berechtigte das Grundstück anstelle des Käufers zu den gleichen Bedingungen vom Eigentümer erwerben. Kraft baugesetzlicher Bestimmungen kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zustehen. Dies prüft der Notar durch Anfrage bei der zuständigen Gemeinde im Rahmen seiner Vollzugstätigkeit.
Vorlagesperre
Der Notar veranlasst die Eigentumsumschreibung nur, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat. Vor der Bestätigung des Verkäufers über den Erhalt des Kaufpreises oder vor dem entsprechenden Nachweis durch den Käufer wird die Auflassung in Ausfertigungen und beglaubigten Ablichtungen der Urkunde durchgestrichen, um zu vermeiden, dass die Beteiligten selbst beim Grundbuchamt den Antrag auf Eigentumsumschreibung stellen ohne dass der Kaufpreis gezahlt wurde.
Vormerkung
Die Vormerkung hat die Aufgabe, schuldrechtliche Ansprüche auf Begründung, Änderung oder Aufhebung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück gegen Vereitelung oder Beeinträchtigung zu schätzen.
Im Zusammenhang mit der Durchführung eines Grundstückskaufvertrages sichert die Vormerkung den Anspruchs auf Eigentumsübertragung und wird insofern auch Auflassungvormerkung oder Eigentumsübertragungsvormerkung genannt.
Die Schutzwirkung der Vormerkung ist erforderlich, weil ansonsten die Möglichkeit der Rechtsvereitelung bestünde: ein Recht an einem Grundstück entsteht nicht schon mit der Einigung zwischen den Beteiligten, sondern erst mit der nachfolgenden Eintragung im Grundbuch. Zwischen dinglicher Einigung oder Abgabe der Bewilligung und Eintragung kann ein längerer Zeitraum liegen; während dieser Zeit ist der Verfügende noch Berechtigter; zwischenzeitliche widersprechende Verfügungen des Berechtigten oder Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen ihn wären somit gegenüber dem Vertragspartner wirksam. Die im Grundstückskaufvertrag erklärte Auflassung könnte nicht mehr durch Eigentumsumschreibung vollzogen werden. Der Käufer wäre auf Schadensersatzansprüche beschränkt. Ein etwa bereits gezahlter Kaufpreis wäre gefährdet, wenn der Verkäufer zur Rückzahlung des Geldes nicht mehr in der Lage ist.
Bei einem Grundstückskaufvertrag liegt zwischen der Beurkundung des Vertrages und der Eigentumsumschreibung m Grundbuch ein längerer Zeitraum, z.B. weil der Verkäufer vorher die volle Kaufpreiszahlung verlangt oder behördliche Zustimmungen ausstehen oder die grunderwerbsteuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eigentumsumschreibung fehlt. Trotz wirksamen Kaufvertrages kann der Verkäufer in dieser Zeit das Grundstück an einen anderen Erwerber verkaufen oder es mit dinglichen Rechten belasten. Gläubiger des Verkäufers können noch Zwangssicherungshypotheken eintragen lassen oder die Zwangsversteigerung des Grundstücks beantragen. Auch wäre denkbar, dass der Verkäufer durch ein zwischenzeitlich eröffnetes Insolvenzverfahren die Verfügungsbefugnis über das Grundstück des Verkäufers verliert.
Die Sicherungswirkung der Vormerkung besteht darin, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Käufer gegenüber unwirksam sind.
Vorsorgevollmacht
siehe Generalvollmacht
Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Begrifflich ist es das Pendant zum Teileigentum, das “an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes” begründet wird.
Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in der Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder Wohnungseigentümer einen bestimmten Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder so gebildete Miteigentumsanteil wird rechtlich zu einer eigenen Immobilie verselbständigt wird und ein eigenes Wohnungseigentumsblatt im Grundbuch erhält. Die Eigentumswohnung kann so separat veräußert und belastet werden.
Mit diesem Anfangsbuchstaben gibt es aktuell keinen Begriff im Glossar.
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Zentrales Vorsorgeregister
Das Zentrale Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer wurde im Jahre 2004 eingerichtet. Seither kann dort jede Person Vorsorgevollmachten, Betreuungsverfügungen und Patientenverfügungen gegen geringe Gebühr registrieren lassen, damit die Verfügungen im Notfall auch beachtet werden.
Die Daten des Registers können von Betreuungsgerichten elektronisch rund um die Uhr eingesehen werden. Bisher wurden bereits mehr als 1,25 Mio. Vorsorgeurkunden registriert. Abgefragt wird das Register über 20.000 Mal im Monat, wodurch viele unnötige Betreuungsverfahren vermieden werden.
Das Zentrale Vorsorgeregister ist telefonisch unter 0800-35 50 500 (gebührenfrei) und unter www.vorsorgeregister.de erreichbar.
Zubehör
Zubehör sind bewegliche Gegenstände auf einem Grundstück, die dessen wirtschaftlichem Zweck dienen (z.B. Maschinen auf einem Fabrikgelände, Baumaterial auf einem Baugrundstück). Im Zweifel wird angenommen, dass sich die Veräußerung des Grundstücks auch auf dessen Zubehör erstreckt.
Zugewinngemeinschaft
Jeder Ehegatte behält sein Vermögen, das er bereits vor Eheschließung erworben hat und das er nach der Eheschließung erwirbt. Deshalb haftet jeder Ehegatte auch nur für seine eigenen Schulden.
Im Falle der Scheidung wird der während der Ehe erzielte Zugewinn ausgeglichen und dabei für jeden Ehepartner die Vermögensentwicklung ausgerechnet. Vermögenswerte werden den Schulden gegenübergestellt. Wer in der Ehe mehr angespart hat als der andere, muss einen Ausgleich in Höhe der Hälfte von diesem “Überschuss” zahlen.
Schenkungen und Erbschaften während der Dauer der Ehe werden von der Substanz nicht als Zugewinn behandelt; nur die Wertveränderung wird berücksichtigt.
Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Aus notariellen Urkunden kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden, wenn sich der Schuldner der Zwangsvollstreckung unterwirft. Bei der Bestellung von Grundpfandrechten kann die Zwangsvollstreckung sowohl in den belasteten Grundbesitz als auch in das gesamte sonstige Vermögen erfolgen, ohne dass hierzu ein Urteil erforderlich ist.
Üblicherweise unterwirft sich der Schuldner/Darlehensnehmer anlässlich der Grundschuldbestellung in Höhe des Grundschuldbetrages sowie der Zinsen und Nebenleistungen der sofortigen Zwangsvollstreckung, und zwar:
1. wegen der persönlichen Schuld. Die persönliche Haftungsübernahme ist ein von der eigentlichen Grundschuldbestellung zu trennender Vorgang. Es handelt sich dabei um ein abstraktes Schuldversprechen und wegen der Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung auch um einen gesonderten Vollstreckungstitel;
2. ferner unterwirft er den Grundbesitz gemäß § 800 ZPO in der Weise der sofortigen Zwangsvollstreckung, dass diese gegen den jeweiligen Eigentümer des verpfändeten Grundbesitzes zulässig sein soll, was in das Grundbuch eingetragen werden muss. Somit ist die Zwangsvollstreckung in das Grundstück auch nach einem Eigentumswechsel möglich, ohne dass vorher ein Vollstreckungstitel gegen den neuen Eigentümer erwirkt werden muss.
Ohne Zwangsvollstreckungsunterwerfung müsste der Darlehensgeber in einem Urteil rechtskräftig feststellen lassen, dass der Eigentümer des Grundstücks zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet ist. Ein solcher Prozess wäre sehr kostenintensiv und zeitaufwendig.
Zweckerklärung
auch Sicherungszweckvereinbarung oder Sicherungszweckerklärung
siehe Sicherungsvereinbarung
Zwischenverfügung
Bestehen im Grundbuch- und Handelregisterverfahren nach Stellung eines Eintragungsantrages aus Sicht des Gerichtes Eintragungshindernisse, so hat das Gericht dem Antragsteller durch Zwischenverfügung
- das (behebbare) Eintragungshindernis darzustellen,
- das Mittel oder den Weg zur Beseitigung des Vollzugshindernisses anzugeben,
- eine angemessene Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen.
Bei nicht fristgemäßer Beseitigung des Hindernisses kann der Antrag zurückgewiesen werden.